La Banque centrale européenne (BCE) poursuit sa politique de taux très modérés. Début septembre, elle a, sans surprise, décidé de conserver son principal taux directeur à 1 %, maintenant ainsi les conditions de refinancement dans la zone euro à un niveau historiquement bas. Les taux à court terme, sur lesquels s'appuient les banques pour fixer les conditions de leurs crédits immobiliers à taux variable, devraient donc rester très attractifs, notamment l'Euribor 3 mois, qui se situe aujourd'hui autour de 0,80 % (contre 5,40 % en octobre 2008). Le taux de l'OAT 10 ans qui sert, pour sa part, de référence aux prêts à long terme et donc aux prêts à taux fixes, baisse également, se stabilisant autour de 3,51 % (contre 4,80 % il y a un an). Ce mouvement baissier, plus favorable aux taux révisables, a eu pour effet de rétablir la hiérarchie entre les deux formules. Et les taux révisables, un temps hors jeu, retrouvent un écart en leur faveur d'un peu plus de 1 point. Sur une durée de quinze ans, un emprunteur offrant un très bon profil peut désormais décrocher un taux variable à 2,80 % ou un taux fixe à 3,90 %. Faut-il pour autant souscrire un prêt à taux révisable ? Pas si sûr. Démonstration.

Avec un taux qui ne changera pas, l'emprunteur joue la sécurité. Et, contrairement aux Anglo-Saxons, les Français ont toujours plébiscité la sécurité : 90 % de la production de crédits immobiliers s'effectuent à taux fixe. Une suprématie qui n'est pas près d'être détrônée. « Certaines banques sont très bien placées en taux fixes, raison pour laquelle les taux révisables deviennent très difficiles à vendre, d'autant que les emprunteurs ont tous en tête la crise des “  subprime ” », précise Maël Bernier, la porte-parole d'Empruntis. Pourquoi, en effet, opter pour un taux révisable quand les taux fixes restent si peu chers et si peu risqués ? L'emprunteur maîtrise tous les paramètres de son prêt, qu'il s'agisse du taux, de la durée ou du coût total puisque ceux-ci n'évolueront jamais, que le prêt soit sur quinze, vingt ou vingt-cinq ans. D'autant que, pendant ce temps, l'inflation peut revenir. Elle adoucirait d'autant les mensualités de remboursement. Aucun regret possible, les taux fixes n'ayant, en outre, quasiment aucune chance de continuer à baisser. Bref, pour un crédit de 200.000 euros à 3,90 % sur quinze ans, la mensualité s'élève à 1.469 euros et le coût du crédit à 64.487 euros.

Côté taux révisable, l'offre démarre autour de 2,80 %. Toujours pour un crédit de 200.000 euros sur quinze ans, la mensualité s'établit à 1.362 euros et le coût du crédit à 45.161 euros. L'économie est donc de taille, le coût global du crédit étant réduit de 19.326 euros ! Le choix d'un taux variable est donc très tentant. Reste une inconnue : l'évolution du taux pendant la durée du crédit. D'autant qu'il sera révisé au bout de la première
année.

Comme son nom l'indique, un taux variable monte ou descend au gré de l'évolution de son indice de référence, généralement l'Euribor 3 mois ou 1 an. A chaque révision, le taux est recalculé sur la base de l'indice du moment, auquel la banque ajoute sa marge (de 0,70 à 1,5 point selon l'établissement). La mensualité ou la durée du crédit (parfois les deux en cas de flambée des taux) en sera affectée. Le risque n'est pas neutre. « Les taux variables ne sont valables que si l'on mise sur des baisses futures. Or, compte tenu de leur niveau actuel, ils ne peuvent que remonter,affirme Ari Bitton, cofondateur d'AB Courtage. On peut toutefois s'y intéresser dans une optique de court terme. » Par exemple, lorsqu'on achète en sachant qu'on revendra quatre ou cinq ans plus tard. «  Le gain est réalisé durant les premières années du crédit,explique Sandrine Allonier, responsable des études économiques et porte-parole de MeilleurTaux.com. En effet, au début du prêt, la mensualité est composée à 60 % des intérêts et à 40 % de capital. »

Prenons l'exemple de deux crédits de 200.000 euros sur vingt ans, l'un consenti à taux fixe de 3,90 %, l'autre à taux révisable de 2,85 % au départ, puis 3,50 % la seconde année, 4 % la troisième et 4,30 % la quatrième. Au bout de quatre ans, les intérêts payés s'élèveront à 29.074 pour le prêt à taux fixe et à 27.014 euros pour celui à taux révisable. Le gain en faveur du second s'établit donc à 2.000 euros. Au-delà, difficile de prévoir comment évolueront les taux.

Sur le long terme, l'avantage se réduit. Même avec un prêt variable capé + 1 point. Prenons l'exemple de 200.000 euros empruntés sur vingt ans à un taux de 3,20 % capé + 1 point (soit 4,20 % au maximum) et qui, avec un scénario défavorable, atteint son plafond dès la deuxième année et pour toute la durée restante. Le coût global atteindra alors 93.536 euros contre 93.406 euros pour un taux fixe à 4,10 %. (les Echos)