18/04/2013 - RETRAITE, PENSEZ LMNP ! QU'EST CE QUE C'EST ?

La location en meublé non professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal permettant de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions avantageuses. A l'entrée, vous pouvez amortir la totalité du bien ou prétendre à une réduction d'impôt (voir ci-dessous). Ensuite, vous bénéficiez d'une imposition ­douce sur ses recettes locatives. Vous devez fournir un logement clés en main, les locataires s'y installant avec leurs seuls effets personnels. Un bail écrit d'un an, ramené à neuf mois pour un étudiant, doit être signé quand le logement constitue la résidence principale du locataire. Il est prorogeable par tacite reconduction. Le bailleur désirant y mettre fin avant le terme doit respecter un préavis de trois mois et justifier de sa motivation. 

Vous pouvez espérer un rendement locatif de 4 % net par an et tabler sur une plus-value à terme. 

 

Quelle est la règle fiscale ? 

Vos loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes imposables sont effacées les premières années ­grâce à la déduction des charges.

Second avantage : l'amortissement annuel de votre bien pour chacun des éléments le composant. Le déficit pouvant en résulter est imputable uniquement sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes. 

Passé la période de déficit, vous avez le choix entre deux régimes pour la taxation de vos recettes locatives, si elles ne dépassent pas 32 600 euros. Avec le " microentreprise ", vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % couvrant forfaitairement les charges. Avec le régime du " réel simplifié ", vous imputez les charges pour leur montant exact. Au-delà de 32 600 euros, le régime réel simplifié s'impose. La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 19 %, plus 15,5?% de prélèvements sociaux. Elle est exonérée au bout de trente ans. 

Où acheter ?  

Les résidences sont proposées par des intermédiaires spécialisés dont Cerenicimo, n°1 francais de la vente de neuf qui propose une large gamme de produits sérieusement triés et négociés auprés des promoteurs avec des premiers prix d'accés à partir de 90 000 €. Et si vous ne recherchez pas l'avantage fiscal Bouvard-Censi, vous pouvez acheter des logements à équiper dans toutes les agences immobilières.  

L'avantage fiscal Bouvard-Censi maintenu 

L'acquisition de certains logements meublés ouvre droit à une réduction d'impôt dont le taux a été maintenu à 11 % du prix du bien, retenu dans une limite de 300 000 euros. Cette réduction d'impôt, nommée Bouvard-Censi, est répartie sur neuf ans. En contrepartie, l'amortissement du bien au titre de la déclaration des bénéfices industriels et commerciaux déclarés au réel est limité à la seule fraction du prix ne donnant pas droit à réduction d'impôt. Ainsi, pour un bien de 350 000 euros, la base d'amortissement sera limitée à 50 000 euros. Cet avantage devrait perdurer jusqu'en 2016. 

NOS CONSEILS 2013 

Ses atouts ? Un cadre juridique plus souple pour les locations meublées, même s'il est plus encadré que dans le passé, et une fiscalité plus légère que le régime ordinaire. Attractif, y compris dans l'ancien.

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