21/08/2014 - Plus-value immobilière : calculer son montant et son imposition

Avant de céder son bien immobilier, mieux vaut savoir à quelle sauce sera mangée sa plus-value.

Le compte à rebours est lancé. La fin de l'abattement exceptionnel de 25% sur les plus-values immobilières, applicable aux cessions réalisées entre 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, hors terrains à bâtir et titres d'une société immobilière, approche à grands pas. A priori, il ne sera pas prolongé, mais le gouvernement réfléchit à un dispositif efficace capable de relancer la construction. Celui-ci devrait être annoncé avant le mois d'octobre.

Cette mesure transitoire, couplée aux récentes modifications de la durée d'exonération pour délai de détention, a ajouté à la complexité du régime fiscal des plus-values immobilières. Le JDN se fait fort de décrypter cet impôt pour ses lecteurs.

 

Calculer la plus-value brute

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession d'un bien et son prix d'acquisition.

 

Plus-value brute

=

 Prix de cession - Prix d'acquisition 

 

 Le prix de cession n'est autre que le prix de vente

- majoré des charges et indemnités payées par l'acheteur et prévues dans l'acte notarié.

- minoré des frais supportés au moment de la cession (ceux liés aux diagnostics obligatoires, par exemple), à condition de pouvoir les justifier

- minoré du montant de la TVA acquittée (également à justifier)

 

Prix de cession

=

Prix de vente

+

 Charges supportées par l'acquéreur  

-

Frais de cession 

 

 Le prix d'acquisition, lui, renvoie au prix auquel le vendeur avait acheté le bien :

- majoré des charges et indemnités acquittées au propriétaire au moment de l'achat

- majoré des frais d'acquisition : droits d'enregistrement ou TVA payée au moment de l'acquisition, frais de notaire...

Si le vendeur ne retrouve pas les justificatifs, il peut appliquer une majoration forfaitaire équivalente à 7,5 % du prix d'achat. Si le bien a été acquis à titre gratuit, c'est-à-dire dans le cadre d'un héritage ou d'une donation, ces frais d'acquisition augmentent la valeur vénale mentionnée dans l'acte.

- majoré des dépenses effectuées dans le cadre de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, ou amélioration), à condition de pouvoir en justifier le montant, ce qui implique d'être en possession des factures émises par les entreprises qui les ont réalisés.

Dans le cas où elle ne parviendrait pas à remettre la main sur ces factures, la personne qui cède le bien peut tout de même majorer le prix d'achat de 15%, si, et seulement si, elle en est propriétaire depuis plus de 5 ans.

- majoré des frais de voirie, de branchement aux réseaux et distributions supportés.

Attention, pour les biens payés au moyen d'une rente viagère, le prix d'achat retenu est la valeur en capital de la rente.

 

Prix d'acquisition

=

Prix d'achat

+

Charges supportées au moment de l'achat

+

Frais d'acquisition

+

Dépenses de travaux

+

 Frais de voirie, de réseaux et de distributions  

 

 

Calculer la plus-value nette

Il faut en réalité calculer deux plus-values nettes : celle qui sera imposée au titre de l'impôt sur le revenu (taxe de 19%) et la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux (taxe de 15,5%).

Pour obtenir l'une comme l'autre il suffit de déduire l'abattement pour durée de détention du montant de la plus-value brute. Plus cette durée est longue, plus le montant de la plus-value imposable et, par conséquent, celui de l'impôt, diminue.

 

Plus-value nette

=

 Plus-value brute - Abattement  

 

 La plus-value nette imposable au titre de l'impôt sur le revenu

Depuis le 1er février 2012, pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'applique de la manière suivante :

- 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e

- 4% pour la 22e année révolue de détention.

Voilà concrètement ce que cela donne, année par année :

L'abattement pour durée de détention pour l'impôt sur le revenu
Durée de détentionAbattement
Source : Direction générale des Impôts
Entre 0 et 5 ans 0%
6 ans 6%
7 ans 12%
8 ans 18%
9 ans 24%
10 ans 30%
11 ans 36%
12 ans 42%
13 ans 48%
14 ans 54%
15 ans 60%
16 ans 66%
17 ans 72%
18 ans 78%
19 ans 84%
20 ans 90%
21 ans 96%
22 ans 100%

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, au lieu de 30 ans auparavant.

 La plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit comme suit :

- 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e

- 1,60% pour la 22e année de détention

- 9% pour chaque année au-delà de la 22e.

Soit concrètement, année par année :

L'abattement pour durée de détention pour les prélèvements sociaux
Délai de détentionPourcentage d'abattement
Source : Direction générale des impôts
Jusqu'à 5 ans de détention 0%
6e année 1,65%
7e année 3,30%
8e année 4,95%
9e année 6,60%
10e année 8,25%
11e année 9,90%
12e année 11,55%
13e année 13,20%
14e année 14,85%
15e année 16,50%
16e année 18,15%
17e année 19,80%
18e année 21,45%
19e année 23,10%
20e année 24,75%
21e année 26,40%
22e année 28%
23e année 37%
24e année 46%
25e année 55%
26e année 64%
27e année 73%
28e année 82%
29e année 91%
30e année 100%

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre des prélèvements sociaux est acquise à l'issue d'un délai de détention 30 ans.

 L'abattement exceptionnel de 25%

Pour les ventes d'immeubles bâtis intervenues entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, un abattement supplémentaire de 25% est applicable sur le montant de chacune des plus-values nettes, c'est-à-dire après déduction des abattements pour durée de détention.

Toutefois, ne sont pas concernées par cette mesure transitoire les ventes :

- de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant

- de titres de sociétés ou d'organismes à prépondérance immobilière ou de droits assimilés

- réalisées au profit du conjoint du vendeur, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, de son concubin notoire, d'un ascendant ou descendant du cédant ou de l'une ou de plusieurs de ces personnes

- réalisées au profit d'une personne morale dont l'une ou plusieurs des personnes évoquées plus haut est associée, ou le devient, à l'occasion de cette cession.

 

Calculer le montant de l'impôt

Hors cas d'exonération (listés ci-après) les plus-values réalisées sur les cessions de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant (résidence secondaire, bien immobilier en location, parking, locaux commerciaux et parts de société à prépondérance immobilière) sont taxées à hauteur de 34,5% dont :

>19% au titre de l'impôt sur le revenu

>15,5% au titre des prélèvements sociaux (contre 13,5% avant le 1er juillet 2012).

juillet 2012

 

Montant de l'impôt

=

 Impôt sur le revenu + Prélèvement sociaux 

C'est-à-dire :

Plus-value nette imposable

au titre de l'IR x 19%
+
Plus-value nette soumise aux
prélèvements sociaux
x 15,5%

 

 La taxe pour les plus-values immobilières élevées

Depuis le 1er janvier 2013, si le montant de la plus-value imposable au titre de l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 euros, le vendeur doit s'acquitter d'une surtaxe allant de 2 à 6% (hors terrains à bâtir).

La taxe sur les plus-values immobilières élevées
Montant de la plus-value taxable?Taxe additionnelle?
Source : Direction générale des impôts
Entre 50 000 et 100 000€ 2%
Entre 100 000 et 150 000€ 3%
Entre 150 000 et 200 000€ 4%
Entre 200 000 et 250 000€ 5%
Supérieure à 250 000€ 6%

 

Les motifs d'exonération

Les plus-values immobilières sont exonérées si :

 Le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession, à condition que :

-le cédant ne soit pas passible de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

-le revenu fiscal de référence du vendeur ne dépasse pas la limite de 23 572 euros, majorée de 5 507 euros pour la première demi-part supplémentaire et de 4 334 euros pour chaque demi-part supplémentaire, pour les ventes intervenues en 2014.

 Il s'agit pour le vendeur de la première cession d'un logement autre que sa résidence principale, à condition :

-qu'il n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente

-qu'il ait utilisé le fruit de la vente pour acquérir ou faire construire sa résidence principale dans les 2 ans qui suivent la cession. Si le cédant n'a réemployé qu'une partie du prix de vente de son bien, l'exonération est proportionnelle à la fraction qu'il a réinvestie.

 Le bien immobilier est vendu à un prix inférieur à 15 000 euros

 Le vendeur est un retraité ou une personne titulaire de la carte d'invalidité, à condition :

-que son revenu fiscal de référence n'excède pas le plafond de à 10 024 euros, majoré de 2 676 euros, par demi-part supplémentaire

-qu'il ne soit pas assujetti à l'ISF au titre de 2012 pour une vente en 2014.

 Le vendeur est un non résident, dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 euros de plus-value nette imposable

 La plus-value résulte d'une expropriation, à condition que l'indemnité d'expropriation soit réemployée dans son intégralité à l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles dans l'année suivant sa perception.

 La plus-value résulte d'un remembrement.

 

Le cas particulier des terrains à bâtir

Les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention ne sont pas aussi obscures pour les terrains à bâtir que pour les immeubles bâtis. L'abattement s'établit de la manière suivante.

L'abattement pour l'impôt sur les plus-values réalisées lors des cessions de terrains à bâtir
Durée de détentionAbattement
Source : Direction générale des impôts
Entre 0 et 5 ans 0%
6 ans 2%
7 ans 4%
8 ans 6%
9 ans 8%
10 ans 10%
11 ans 12%
12 ans 14%
13 ans 16%
14 ans 18%
15 ans 20%
16 ans 22%
17 ans 26%
18 ans 30%
19 ans 34%
20 ans 38%
21 ans 42%
22 ans 46%
23 ans 50%
24 ans 54%
25 ans 62%
26 ans 70%
27 ans 78%
28 ans 86%
29 ans 92%
30 ans 100%

L'exonération totale est donc acquise au bout de 30 ans. L'imposition, elle, correspond à 34,5% de la valeur imposable.

Journal du Net - Julstine Gay 25/07/2014

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