23/07/2012 - les servitudes de passage

Le rôle du Notaire consiste notamment d'assurer à l'acquéreur une jouissance paisible du bien immobilier qu'il acquiert. Pour cela, il engage un certain nombre d'investigations, auprès du service du cadastre, des bureaux des hypothèques et des services de l'urbanisme, dans le but de déceler l'existence de charges pouvant affecter l'immeuble vendu, et éventuellement, en diminuer sa valeur ou porter atteinte à sa jouissance. L'une de ces charges peut consister en une servitude de passage.

La servitude est un droit réel, c'est à dire attaché à un immeuble, et non à une personne. Cette nature implique donc que la servitude reste attachée au bien immobilier, malgré les ventes successives de ce dernier, et n'est en aucun cas liée à la personne "créateur" de la servitude. Ainsi, le décès de cette dernière, ou la vente par le propriétaire de l'immeuble sur lequel avait été créé une servitude, n'entraine pas la disparition de la servitude.

Une servitude implique en principe l'existence de deux parties, appelées "fonds". L'un des fonds est appelé "fonds servant", c'est à dire qu'il supportera le passage ; le second fonds est appelé "fonds dominant" c'est à dire qu'il profitera du passage. Étant ici précisé que certaines servitudes ne requièrent qu'un fonds servant, le passage pouvant être créé, par exemple, par une commune dans un but d'utilité publique, au profit des administrés.

La servitude de passage étant un droit attaché à un bien immobilier, sa création doit en principe faire l'objet d'une publication au fichier immobilier, c'est donc par ce biais que le Notaire va pouvoir déceler son existence, et en mesurer sa portée.

Toutefois, le Notaire pourra également déceler l'existence d'un droit de passage à la lecture d'un plan. En effet, le Code Civil prévoit que le propriétaire d'une parcelle qui est enclavée et qui n'a, en conséquence, aucune issue ou une issue insuffisante sur la voie publique, peut demander à ses voisins un droit de passage pour accéder à sa parcelle. La servitude de passage en cas d'enclave est une servitude légale, prévue par le Code Civil (article 682).

Attardons-nous sur les caractéristiques majeures des servitudes de passage ; le type de passage, l'emplacement du passage, et enfin les modalités d'entretien et d'exercice de ce passage.

Type de passage

Le passage créé aux termes de la servitude est habituellement un passage en surface. Mais le passage peut également avoir lieu en sous-sol, pour permettre la pose de canalisations desservant la construction qui est ou sera édifiée sur la parcelle de terrain formant le fonds dominant ; ainsi si les circonstances l'exigent, un droit de passage souterrain peut être accordé au propriétaire du fonds dominant.

Enfin, le passage peut également être aérien (passage de câbles aériens par exemple).

Emplacement du passage

D'un commun accord, le propriétaire du fonds servant et le propriétaire du fonds dominant déterminent l'assiette de ce droit de passage, c'est à dire la zone géographique de ce passage. S'il n'y a pas d'accord entre les propriétaires, c'est le Tribunal qui tranchera.

En cas d'enclave, l'article 683 du Code Civil prévoit que le passage doit s'exercer "du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique" et que, "néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé".

Modalités d'entretien et d'exercice du passage

Lorsque les propriétaires concernés décident de constituer une servitude de passage, ils déterminent ensemble les modalités d'entretien et d'exercice du passage. En général, l'entretien est pris en charge par les utilisateurs du passage ; les modalités précises de cette prise en charge apparaissent dans l'acte de constitution de servitude reçu par le Notaire. Il en est de même pour ce qui concerne

- la prise en charge des réparations à effectuer suite à un défaut d'entretien ou suite à des dégâts.

- le mode d'exercice de cette servitude ; en effet, les parties ont intérêt à convenir, dès la constitution, qui pourra bénéficier de cette servitude : le(s) propriétaire(s) bien entendu, mais également les membres de la famille, les visiteurs, le personnel... Les parties peuvent également prévoir que le passage pourra être utilisé à pieds et par tel type de véhicule ; enfin, elles peuvent éventuellement préciser les créneaux horaires pendant lesquels la servitude pourra être utilisée.

En conclusion, on s'aperçoit que la constitution d'une servitude de passage requiert un accord entre le propriétaire du fonds dominant et le propriétaire du fonds servant ; c'est leurs volontés réciproques qui donneront lieu à cet accord conventionnel que le Notaire retranscrira dans un langage juridique ; le Notaire pourra également façonner juridiquement l'accord des propriétaires lorsqu'une servitude légale de passage devra être établie, dans le cas de l'existence d'un fonds enclavé.

L'acte de constitution de la servitude sera ensuite publié au bureau des hypothèques afin de le rendre opposable aux tiers.

Lavieimmo - 07/2012

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