Certains agents immobiliers ne seront plus obligés de souscrire une garantie financière, comme le prévoit un nouveau texte législatif. Vu les risques de dérapage, les acquéreurs doivent redoubler de prudence.
MARTINE DENOUNE, LES ECHOS
Dans le domaine des transactions immobilières, la réglementation européenne risque de se révéler finalement moins protectrice pour les particuliers. Afin de transposer la directive européenne «services», le projet de loi relatif aux réseaux consulaires, au commerce, à l'artisanat et aux services (art. 38), adopté définitivement le 12 juillet 2010, supprime l'obligation de disposer d'une garantie financière pour les agents immobiliers, s'ils déclarent sur l'honneur qu'ils ne recevront aucun fonds de la part de leurs clients.
Cette disposition législative tranche totalement avec la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Régissant les professions immobilières, cette dernière oblige les agents immobiliers à souscrire une garantie financière auprès d'un établissement spécialisé. Si l'agent immobilier ne «manie pas de fonds», la garantie financière est plafonnée forfaitairement à 30.000 euros. S'il «manie des fonds», la garantie se chiffre au minimum à 110. 000 euros. Selon nos estimations, quasiment un agent immobilier sur deux ne «manie pas de fonds» et, par conséquent, ne dispose que d'une garantie financière limitée à 30.000 euros.
Pour bien fixer les idées, dans ce dédale de réglementations, prenons le cas d'un achat immobilier. Lors de la signature de l'avant-contrat (promesse ou compromis de vente), l'acquéreur doit régler une «indemnité d'immobilisation» au vendeur représentant entre 5 et 10% du prix d'achat. En raison des formalités juridiques liées à l'achat d'un logement ancien, un délai de deux à trois mois s'écoule entre l'avant-contrat et la signature de l'acte chez le notaire.
Si l'on se base sur une indemnité d'immobilisation de 5% pour un bien de 1 million d'euros, l'indemnité atteint 50.000 euros. L'acquéreur établit un chèque de ce montant au profit du professionnel, qui le dépose sur un compte séquestre. Lors de la signature de l'acte notarié, ce chèque est transmis au vendeur et l'acquéreur signe un chèque du montant du solde de l'opération (prix de vente -indemnité d'immobilisation).
Agent immobilier ne maniant pas de fonds
Aujourd'hui, l'agent immobilier «ne maniant pas de fonds» est couvert par la garantie financière à hauteur de 30.000 euros. Normalement, le chèque représentant l'indemnité d'immobilisation doit être établi au nom du notaire de l'acquéreur. Si d'aventure un agent immobilier faisait établir ce chèque à son nom afin de l'utiliser de manière frauduleuse, l'acheteur serait couvert par la garantie financière... certes limitée à 30.000 euros.
Demain, c'est-à-dire dès l'entrée de vigueur de cette loi, l'agent immobilier «ne maniant pas de fonds» ne disposera d'aucune garantie financière. Et s'il est indélicat, l'acquéreur qui aura établi un chèque à son ordre ne sera pas indemnisé par une caisse de garantie.
Cette suppression crée «une disparité inacceptable dans la protection du consommateur : un même bien pourra en effet être présenté dans deux agences, l'une garantie et l'autre non, sans que le consommateur en ait conscience», estime la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).
Agent immobilier maniant des fonds
Aujourd'hui comme demain, l'agent immobilier est couvert par une caisse de garantie financière à hauteur des fonds qui transitent par son agence, sur un montant déclaratif.
Lors d'un avant-contrat rédigé par l'agent immobilier et signé à l'agence par le vendeur, celui-ci établit un chèque du montant de l'indemnité d'immobilisation. Seconde étape : l'agent immobilier verse ce chèque sur un compte séquestre. La nouvelle législation n'apporte aucun changement.
Les bons réflexes
«Plus que jamais, les particuliers recherchant un bien à acheter doivent se renseigner sur la garantie financière des agents immobiliers auxquels ils s'adressent», recommande Henry Buzy Cazaux, président de l'Ecole supérieure des professions immobilières (Espi).
Et de poursuivre : «La sinistralité des professionnels garantis au minimum a tendance à être plus forte que celle de leurs confrères maniant des fonds». Il y a de quoi craindre des lendemains difficiles, en particulier si la réforme incite des responsables de petites agences immobilières et garantis à 110.000 euros à ne plus se garantir du tout... Pour certains observateurs, les acquéreurs en quête de sécurité pourraient être tentés de signer leur avant-contrat chez les notaires ou même les avocats. Ces professionnels libéraux viennent d'obtenir l'acte sur signature juridique.