Dans notre étude sur le prix de l’immobilier résidentiel, nous avons essayé de déterminer à partir de critères simples la sur ou la sous-évaluation actuelle des prix immobiliers dans les principaux pays de l’OCDE. Pour cela, nous calculons pour les Etats-Unis, le Royaume-Uni, la France, l’Allemagne, l’Espagne, l’Italie et le Japon le rapport entre le prix de l’immobilier résidentiel et le revenu disponible par ménage (ou par habitant), ainsi que le rapport entre la richesse immobilière des ménages et leur revenu disponible total. Une analyse rapide montre que le niveau présent est voisin du niveau au début des années 1960 aux Etats-Unis et en Allemagne, mais qu’il est plus élevé au Royaume-Uni, en France, en Espagne, en Italie et au Japon.

Si ce ratio est encore trop élevé par rapport à sa valeur moyenne historique, on peut normalement en conclure que la baisse récente des prix des maisons est trop faible. Le cas du Japon est particulier, puisqu’on retrouve aujourd’hui le niveau du ratio (prix de l’immobilier/revenu par tête) du début des années 1970, et que, dans les années 1960, le Japon était encore un pays pauvre. Il y a donc présomption de surévaluation aujourd’hui des prix de l’immobilier au Royaume-Uni, en France, en Espagne, en Italie.

Un prix élevé des maisons relativement au revenu des ménages peut se justifier de deux manières : soit si les taux d’intérêt réels à long terme sont faibles, soit si la demande d’immobilier est forte. Pour simplifier, nous représentons la demande d’immobilier par le niveau (ou la croissance) de la population totale. Nous réalisons alors une analyse économétrique sur la période 1960-2009, en données trimestrielles, en régressant les ratios (prix de l’immobilier / revenu par tête) et (richesse immobilière / revenu des ménages) par les taux d’intérêt publics réels à dix ans et la population.

Nous obtenons les résultats suivants :

 aux Etats-Unis, les prix de l’immobilier semblent passés en dessous de leur niveau normal, après leur forte correction à la baisse enregistrée entre début 2006 et début 2009 ;

 au Royaume-Uni et en Allemagne également, les prix semblent légèrement « trop » bas ;

 en France, au contraire, les prix sont toujours supérieurs (de 10 à 15 %) aux prix déterminés par le modèle ;

 en Espagne, les prix modélisés et les prix observés sont voisins ;

 en Italie, ils ne sont pas non plus significativement différents ;

 au Japon, les prix de l’immobilier semblent trop élevés.

Patrick ARTHUS (Diplômé de l’Ecole Polytechnique, de l’Ecole Nationale de la Statistique et de l’Administration Economique et de l’Institut d’Etudes Politiques de Paris, Patrick ARTUS est aujourd’hui le Directeur de la Recherche Economique de NATIXIS.) Les Echos 25/02/2010