Le ministre de la cohésion des territoires prépare un grand projet de loi sur le logement, qui devrait être présenté en Conseil des ministres à la rentrée et déposé dans la foulée sur le bureau des assemblées parlementaires. Il ne s'agit ici que de réaliser l'une des promesses du candidat Macron, élu Président de la République. Court-on le risque d'une loi de plus ? Ce gouvernement pourrait-il commettre les erreurs que ceux qui le composent ont reproché à l'envi aux gouvernements précédents ? Le texte de Richard Ferrand pourrait-il être inutile ?

Tout porte à croire que non parce que nos nouveaux dirigeants ont identifié ce qui n'allait pas et semblent prêts à y remédier. La politique du logement doit sans doute d'abord guérir d'un cancer, la viscosité. Trois chantiers sont à cet égard à ouvrir d'urgence, la baisse des droits de mutation à titre onéreux, improprement appelés "frais de notaire", la rigidité du contrat de bail et l'obsolescence de la caution personnelle exigée des locataires.

Les droits de mutation d'abord. Ils ont au fil des ans atteint un niveau insupportable, de l'ordre de 8,5% du prix du logement acheté. Après les hausses intervenues depuis 1999, malgré l'accalmie voire la correction à la baisse selon les marchés des années récentes, les prix ont cru en moyenne nationale de près de 180%, et dans les grandes agglomérations telles que Paris et sa couronne, l'évolution a été de plus de 250%. Pour le dire d'une manière simple, cela revient à un quasi triplement pour la France, avec des territoires où le coefficient aura atteint 3,5. Ça, on le sait, mais on ne réalise généralement pas que le produit des droits de mutation pour les collectivités et dans une une faible proportion au profit de l'État a bondi selon la même équation. Pour quel emploi ? Rarement pour le logement, sachant qu'un sacro-saint principe constitutionnel dispense les bénéficiaires d'une taxe ou d'un impôt d'en préciser l'affectation a priori. Ainsi, quand en quinze ans les départements où les prix ont été multipliés par trois et où le nombre de mutations a également augmenté - en gros, on est passé de 650.000 ventes en 2000 à 850.000 en 2016 -, ont engrangé une manne quatre fois supérieure, ces mêmes collectivités n'ont pas eu à justifier d'un renforcement des actions publiques locales en faveur du logement. On est dans l'imposture républicaine.

Des compétiteurs malheureux de Monsieur Macron, François Fillon ou encore la finaliste Marine Le Pen, avaient proposé qu'on rabote les droits de mutation, quand lui promettait de s'attaquer à la taxe d'habitation. Le premier voulait les supprimer et la seconde, pour une fois plus modérée, se disait prête à les réduire de dix pour cent. Monsieur Macron, lui, avait émis l'hypothèse d'accorder un avantage aux acquéreurs de biens vertueux au plan énergétique...sauf que les autres subiraient une double peine qui ne les inclinerait pas à procéder aux travaux nécessaires par la suite en les éprouvant financièrement d'entrée de jeu. Bref, cet impôt est désuet, injustifié, absurde, il a tous les défauts, y compris celui d'avoir habitué les collectivités récipiendaires, les départements en tête, à ramasser beaucoup sans se baisser. 

Ensuite, le logement locatif doit concentrer toutes les attentions. Le candidat Macron, et c'est sans nul doute dans la feuille de route du ministre de la cohésion des territoires, avait identifié que le bail d'habitation auquel nous sommes habitués, d'une durée convenue de trois années renouvelables, le fameux bail 3-6-9, inventé par la loi du juillet 1989 dans l'état que nous connaissons, ne correspondait plus aux exigences de mobilité des Français. Un bail d'une durée de trois mois à une année verrait le jour, assorti de moindres exigences pour le locataire, en particulier sans obligation de caution. Cette idée est évidemment bonne... pour autant que le propriétaire bailleur s'y retrouve. Il ne saurait être question de le conduire à augmenter le loyer pour se protéger d'éventuels impayés. Il faudra donc lui permettre de moins se prémunir. Le projet avorté, parce que mal ficelé, d'une garantie publique des loyers va-t-il revoir le jour ? Ce n'est pas impossible. En tout cas, le principe de fédérer les solutions privées d'assurance et un fonds d'État, qui avait fait couler beaucoup d'encre au moment de la construction de la loi ALUR, devrait être remis à l'ordre du jour pour ces nouveaux contrats.

Enfin, l'idée d'un bail de courte durée allégé pourrait inspirer une évolution du bail en général : la caution solidaire est-elle encore adaptée à notre temps ? Certainement pas. Elle a été imaginée alors que les familles étaient soudées et que leurs membres continuaient pour la plupart à vivre au même endroit, dans un périmètre restreint. La période était aussi celle du plein emploi, dans laquelle les parents, dans la force de l'âge, pouvaient aider leurs enfants, et le pouvaient encore après leur vie activité, parvenus à l'âge de la retraite et correctement pensionnés. Tout cela est derrière nous. Comment fait un couple de quarantenaire pour trouver une caution ? Ils recourent à des amis, qui rencontrent le même problème de logement ? Comment fait un étudiant ou un jeune actif dont les parents sont séparés, avec des charges majorées par des familles recomposées ? Sans compter que la personne qui se porte caution doit en principe présenter les mêmes caractéristiques qu'on exige du candidat locataire, et qui est en peine pour y répondre : un loyer ou un endettement qui n'excède pas un quart des revenus dans les grandes villes et un tiers ailleurs, avec une ancienneté dans son emploi et un contrat de travail à durée déterminée. 

Il s'ajoute à cela que la caution ne doit pas s'être déjà engagée par ailleurs, pour quelqu'un d'autre, et doit en attester sur l'honneur par un long texte manuscrit. Dans les faits, preuve supplémentaire de l'obsolescence de ce dispositif, il n'existe pas de dossier positif des cautions délivrées et l'on peut sans vérification possible prétendre être vierge de tout engagement. Et puis actionner une caution est désormais bien difficile... Comment réagir quand une personne qui s'est portée caution vous dit avoir perdu son emploi, ou avoir divorcé ? Ou encore avoir été mutée et avoir dû faire face à des dépenses qui ne lui permettent plus de se substituer à son ami locataire ? Et que dire d'une veuve ou d'un veuf de soixante dix ans qui veut louer un logement ? Il sollicite des enfants qui sont encore en train de rembourser leurs crédits acquéreurs ? La caution solidaire est morte. On se satisfait même d'une précaution légale probablement discutable au plan constitutionnel, le droit pour un bailleur de refuser une caution résidant à l'étranger... Eh oui, voilà à quoi l'on est réduit à l'heure de la mondialisation pour tenter de rendre utilisable ce qui ne l'est plus.

Oui, supprimer la caution personne physique serait sans doute un geste de modernisation et de fluidification des locations. Mais alors il faudrait des palliatifs, tout autant que pour le futur bail pour les actifs en mobilité. Pourquoi les banques ne créent-elles pas ensemble un fonds comparable à Crédit Logement pour la sécurisation des accédants à la propriété ? Pourquoi pas, encore une fois, une solution mixte entre l'État et les assureurs privés, un authentique partenariat public-privé ?

Si Monsieur Ferrand travaille sur ces sujets, il fera œuvre utile. Au fil du temps, le logement, qui doit être plastique par rapport à la situation de celui qui y vit, s'est transmuté en boulet au pied des actifs. Le Président Macron a eu le mérite de pressentir qu'il fallait là aussi épousseter les bibelots, quitte à en casser un peu au passage. 

Capital.fr, juin 2017