28/08/2012 - FRAIS D'ACQUISITION, faites vos comptes.

Rares sont les candidats à l'accession dont l'apport personnel suffit à couvrir l'achat du logement convoité. Pour beaucoup, acquérir un bien immobilier dépend donc de l'octroi d'un prêt et des conditions proposées par les organismes de crédit. Aussi, le premier réflexe du futur propriétaire est-il de vérifier que le montant global des mensualités de l'emprunt ne grèvera pas d'une part trop importante le budget de la famille.

TAUX EFFECTIF GLOBAL

Ce montant, appelé taux effectif global, figure obligatoirement sur l'offre de prêt. Il comprend, outre les intérêts d'emprunt, les frais bancaires variables d'un établissement à l'autre, les diverses assurances obligatoires (décès, invalidité, incapacité), l'assurance facultative de perte d'emploi, ainsi que le coût de la garantie du prêteur (hypothèque ou privilège du prêteur de deniers...). À noter que la loi permet aujourd'hui de choisir une autre assurance que celle adossée au crédit proposé par une banque.

AU PRIX DU LOGEMENT

Il faudra aussi ajouter le montant des frais improprement appelés « frais de notaire » car, outre la rémunération du notaire dont le montant est réglementé, ils comprennent surtout les droits et taxes à acquitter au Trésor public. À noter que le montant des frais de mutation (c'est l'appellation correcte) est plus faible dans le neuf (2 à 3 % du prix d'achat) que dans l'ancien (6 à 8 %). Mais avant de signer une offre de prêt, il convient de faire précisément le tour de tous les frais additionnels qui, s'ils sont mal évalués, risquent très vite de déséquilibrer le budget familial et de transformer le rêve en cauchemar.

LE PRIX DU CONFORT

Cuisine mal équipée, jardin en friche, électricité ancienne, papier peint défraîchi... Il est rare qu'un nouvel entrant n'ait pas quelques travaux d'aménagement, voire de rénovation, à mener dans un bien ancien. À commencer par le changement de la serrure de la porte d'entrée. Au moment de la décision d'achat, ayez bien en tête ces frais supplémentaires pour, le cas échéant, boucler leur financement. Dressez avec soin la liste les travaux à effectuer lors de plusieurs visites s'il le faut, et vous pourrez ensuite les évaluer tranquillement chez vous, point par point. Si vous n'êtes pas de la partie, une expertise peut être utile, notamment si l'achat porte sur une maison. Une petite dépense qui vous en épargnera peut-être de plus sérieuses dans le futur. Outre ces frais « visibles à l'oeil nu », vous devrez bien sûr prévoir l'organisation de votre déménagement, le coût de la réexpédition du courrier par la Poste, les éventuels frais de clôture de vos anciens contrats (gaz, électricité, téléphone...), et leur ouverture dans votre nouveau logement, voire le surcoût de votre prime d'assurance multirisque habitation... Là encore, on ne saurait trop conseiller aux futurs acquéreurs de dresser un budget prévisionnel, poste par poste, avant de franchir le pas.

LES CHARGES COLLECTIVES.

Si vous achetez en copropriété, vous allez devoir acquitter chaque mois votre quote-part des charges collectives afférentes à l'entretien des parties communes. Elles varient considérablement selon la taille et le standing de la copropriété, selon que celle-ci dispose ou non d'un jardin, d'un concierge, de services particuliers... Le montant des charges est en outre régularisé chaque année. Prévoyez-le.
Renseignez-vous bien également auprès du vendeur sur les travaux envisagés dans le futur, n'hésitez pas à vous faire confirmer ces informations par le syndic et à réclamer les procès-verbaux des dernières assemblées générales. Attention aux obligations légales, notamment celle de mise aux normes des canalisations en plomb applicable fin décembre 2013. À noter que dans certains lotissements comprenant des terrains et des équipements communs, vous participerez aussi aux charges annuelles d'entretien et de fonctionnement.

LES IMPÔTS LOCAUX.

Que vous achetiez un appartement ou une maison, vous devrez aussi acquitter des impôts locaux. Voté par les collectivités territoriales, le montant de la taxe foncière est très variable d'une commune à l'autre. Aussi, pensez à vous renseigner auprès du propriétaire ou auprès du centre des impôts de la commune concernée.
Dans le cas où vous feriez construire, vous pourrez peut-être bénéficier d'une exonération ponctuelle. Enfin, l'année de la vente, il est d'usage de partager le montant de la taxe foncière entre le vendeur et l'acquéreur en proportion de la durée de détention du logement (prorata temporis). Ainsi, si la vente s'effectue le 31 mars, vous devrez acquitter les trois-quarts (neuf mois sur douze) de la taxe réglée l'année écoulée.
Vous êtes également redevable de la taxe d'habitation du logement que vous occupez au 1er janvier de l'année d'imposition. Vous ne pourrez pas vous baser sur le montant réglé par le propriétaire pour évaluer cette taxe, car son montant tient compte de la composition des ménages et de leur situation financière. Le centre des impôts pourra vous renseigner.

CONSTRUCTION : UNE TAXE UNIQUE

Depuis le 1er mars 2012, la taxe locale d'équipement et les taxes départementales « financement du CAUE » et « espaces naturels sensibles » ont disparu au profit de la seule taxe d'aménagement (TA). Celle-ci s'applique désormais à toutes les demandes d'autorisations d'urbanisme et déclarations préalables. Son calcul dépend de plusieurs paramètres, tels la surface de plancher de construction en m², la valeur forfaitaire et le taux fixé par le conseil municipal ou le conseil général. Des outils de calculs sont proposés sur plusieurs sites, dont celui du ministère de l'Écologie et du développement durable.

LES FRAIS D'ACQUISITION D'UN TERRAIN

Les droits et taxes dus pour l'achat d'un terrain varient en fonction de la qualité du vendeur. Si vous l'achetez à un professionnel pour faire construire un logement, l'opération est soumise à la TVA (cette dernière est comprise dans le prix du terrain), et vous acquittez également des droits d'enregistrement sur le prix du terrain. En revanche, si vous l'achetez à un particulier, vous n'acquittez que des droits d'enregistrement. Les taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain sont obligatoirement listées dans le certificat d'urbanisme. Son volet opérationnel (certificat opérationnel) indique aussi l'état des équipements publics existants ou prévus. La nature et le montant des participations doivent impérativement figurer sur le permis de construire. Vous pouvez également avoir à faire face à des frais annexes, comme le bornage réalisé par un géomètre pour identifier précisément les limites du terrain, ou encore une étude du sol vivement conseillée, elle aussi, pour éviter les imprévus au moment de la construction.

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