Discrète la société Cérénicimo sélectionne des placements immobiliers pour les professionnels du patrimoine. Qu'ils soient neufs ou anciens, les biens sont destinés aux investisseurs privés. En 2009, cette plate forme immobilière a réalisé un volume d'activités de 450 millions d'euros. Sur ce total, l'immobilier géré représente quasiment 80%. Son président, Benjamin Nicaise fait le point sur l'immobilier de placement.

Pour sélectionner une opération immobilière destinée à nos partenaires qui la commercialiseront auprès de leur clientèle privée, nous examinons avant tout la qualité intrinsèque du programme. La localisation, la qualité de la construction, la vigueur du marché locatif, le prix en cohérence avec le marché, le savoir faire de l'exploitant s'il s'agit d'une résidence gérée par un tiers, constituent des critères essentiels. En dernier ressort, nous regardons le régime fiscal. Au cours des dix dernières années, nous avons commercialisé plus de 22.000 logements, qui représentent plus de 3 milliards d'euros d'actifs immobiliers.

Dès qu'il s'agit de résidences destinées aux touristes ou aux étudiants ou encore aux seniors, l'exploitation est confiée à un professionnel. Sur plus de 250 résidences gérées dont nous avons assuré la commercialisation, une seule a connu le dépôt de bilan de son exploitant en 2007. A l'époque, nous avons travaillé main dans la main avec les investisseurs afin de la confier à un nouvel exploitant.

Nous sommes très attentifs dans le temps à l'évolution de l'exploitation des immeubles que nous avons commercialisés. En cas de difficultés _ comme cela a été le cas lorsque les indexations de loyers ont flambé_, nous réunissons les investisseurs et l'exploitant afin de trouver les solutions pérennes. Dans de nombreuses résidences, nos clients ont ainsi accepté de plafonner rétroactivement l'indexation des loyers pour éviter de mettre à mal la solvabilité des exploitants qui n'avaient pas anticipé une telle progression de l'indice du coût de la construction sur la période 200 5-2008.

Notre faible taux de sinistralité est lié à notre process de validation des programmes, qui assure la cohérence de l'emplacement avec la destination de l'immeuble, du niveau de prix et des loyers, et bien sur de la qualité de l'exploitant.

Quelque soit la qualité des actifs que nous sélectionnons, le risque zéro n'existe pas, et il sera différent en fonction du support d'investissement choisi. Le secteur des Ehpad (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) procure une bonne visibilité sur l'exploitation. En contrepartie, il s'agit d'actifs dédiés dont la valeur est étroitement liée au mode d'exploitation. A contrario, les résidences de tourisme sont beaucoup plus soumises aux aléas économiques et culturels en termes d'exploitation. Mais compte tenu de leur relative banalisation, ces actifs présentent avec une valeur intrinsèque forte, dès lors qu'ils sont bien situés. Avant de sélectionner une opération d'immobilier géré, nous sommes très vigilants sur le prix de vente et le loyer garanti aux investisseurs. Nous apprécions également le couple rendement/risque. Il est préférable d'avoir un bail commercial avec un loyer raisonnable, qui sera servi aux investisseurs pendant toute la durée du bail. Qu'un bail assorti d'un loyer élevé, mettant en péril l'équilibre d'exploitation de la résidence.

Au niveau législatif, des dispositions ont été prises récemment pour sécuriser le marché avec notamment, la durée ferme du bail commercial de neuf ans minimum et l'obligation de signaler dans les documents juridiques, qu'il existe une indemnité d'éviction. Cette indemnité est due par le bailleur (l'investisseur) à l'exploitant (le locataire), qui ne renouvellerait pas son bail commercial. Le développement et la distribution de produits financiers sont aujourd'hui réglementés de manière draconienne ce qui, au final, sécurise les épargnants.

En revanche, la distribution d'immobilier d'investissement est aujourd'hui régie par la loi Hoguet, un cadre juridique peu approprié à ce secteur d'activité. A mon sens, il faudrait créer un organisme de tutelle qui réglementerait les pratiques commerciales par le biais d'un agrément et définirait le champ de responsabilité de chaque intervenant. Et ce, afin que les mauvais produits n'arrivent pas sur le marché.