13/10/2014 - Crédit relais : ce qu'il faut savoir avant de s'engager

Dans le cadre d'une opération d'achat-revente d'un logement, le recours au crédit relais est souvent incontournable. Pratique et moins chère qu'imaginé, cette solution n'est pas sans risque. Les précautions à prendre.

Déjà propriétaire d'une maison ou d'un appartement, vous avez craqué pour un nouveau logement. Mais vous n'avez pas encore vendu le précédent et vous ne pouvez donc pas bénéficier du fruit de la vente pour financer votre projet.

Une solution existe, celle du crédit (ou prêt) relais, sorte de passerelle entre achat et revente, qui permet de ne pas passer à côté de la bonne affaire.

Quel est le principe ?

En accordant un crédit relais, la banque octroie une avance sur le prix de l'habitation actuelle qui n'a pas été vendue. Mais elle se prend une marge de sécurité en ne tenant pas compte de la totalité de la valeur du bien à vendre. « Les banques prêtent en général entre 60 et 80 % maximum de la valeur estimée », précise Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Attention, cette valeur est elle-même diminuée du montant du capital éventuellement encore dû lorsqu'un crédit a été souscrit pour son achat.

Le montant du crédit relais peut grimper jusqu'à 100 % de la valeur du bien à revendre si, idéalement, l'emprunteur obtient un compromis de vente signé par l'acheteur ainsi que (si l'opération est financée à crédit) la levée de la condition suspensive du prêt.

Pour estimer le prix du logement mis en vente, les banques réclament en général trois expertises d'agents immobiliers ou de notaires. Parfois, elles font intervenir un de leurs spécialistes. Dans tous les cas de figures, le candidat au prêt relais devra veiller à prendre l'estimation la moins optimiste comme base de calcul du prêt relais. « Comme il faut revendre le plus vite possible, insiste Joël Boumendil, fondateur et PDG du groupe ACE, s'assurer de la justesse du prix, c'est le nerf de la guerre pour réussir son crédit relais. »

« Il faut songer à minimiser le prix du bien auprès de sa banque, recommande également Ulrich Maurel, fondateur d'Immoprêt. Ce qui laisse une marge de sécurité supplémentaire si le bien a du mal à se vendre. »

Le crédit relais ne peut dépasser une période de deux ans, délai dont vous disposerez pour vendre votre logement. Selon les établissements prêteurs, les durées maximales sont de douze à vingt-quatre mois. « Demandez la durée maximale immédiatement et non une période de douze mois renouvelables », conseille aussi Ulrich Maurel. Car la prolongation du relais n'est pas garantie. Le conseiller qui vous a accordé ce prêt relais à l'origine en vous assurant par oral de la possibilité de le renouveler peut, dans l'intervalle, avoir quitté l'agence.

Est-ce que ça coûte cher ?

De nombreux emprunteurs sont encore réticents à prendre un crédit relais, persuadés que l'opération va leur coûter les yeux de la tête. En réalité, les prêts relais, avec ou sans différé des intérêts, affichent aujourd'hui des taux d'intérêt assez faibles - entre 2 % et 3,5 %, hors assurances et selon la solidité du dossier -, souvent comparables à ceux des prêts immobiliers classiques, eux-mêmes au plancher. Certes, plus la revente tarde, plus l'opération est coûteuse. Mais dans la pratique, observe Joël Boumendil : « Si le crédit relais tient la route au départ, les trois quarts du temps il n'est pas utilisé. »

Au demeurant, souscrire un crédit relais reste moins onéreux que partir en location le temps de trouver un nouveau bien.

Attention aux doubles frais de dossier, sur le prêt relais et le prêt principal, qui sont négociables. Ce qui prime, c'est combien coûte au final, tous frais compris, l'opération.

Quelles précautions prendre ?

D'une enseigne à l'autre, les formules de prêt relais sont très variables. « Il faut être vigilant et décortiquer les différents montages », prévient Ulrich Maurel. Si, cas le plus fréquent, le prêt relais est associé à un prêt complémentaire - on parle alors de prêt relais jumelé (voir encadré) -, l'emprunteur veillera à mieux négocier les conditions du prêt long terme que celles du crédit relais plutôt que l'inverse.

Il faut aussi prévoir une exonération des pénalités de remboursement anticipé. Si, en effet, je vends plus cher qu'escompté ma résidence d'origine, je peux choisir de réinjecter le surplus dans le prêt principal. Concernant la garantie, l'emprunteur aura intérêt à demander une promesse d'affectation hypothécaire (engagement de mettre son bien en hypothèque à la demande de la banque) moins onéreuse qu'une hypothèque. De même, pour le volet assurance, il n'est pas indispensable de prendre l'option ITT (incapacité temporaire totale de travail), « ce qui permet de diviser par deux le coût de l'assurance », précise Philippe Taboret.

Et si je n'arrive pas à vendre ?

La banque peut exiger le remboursement du crédit relais à la date prévue même si le bien n'est pas vendu. Aucune reconduction n'est automatique. Le non-remboursement peut entraîner un recouvrement contentieux. Dans la pratique, il faut prendre les devants et contacter sa banque si l'on peine à vendre son bien. Un crédit relais peut être prolongé de quelques mois. Sinon, le relais peut être transformé en prêt à long terme avec une mise en location du bien.

Anne-Sophie Vion, Les Echos OCTOBRE 2014

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