04/03/2011 - Comment se forment les prix du neuf

Pour mieux comprendre la formation des prix de l’immobilier neuf et les mécanismes en œuvre dans leur hausse ou leur baisse, il faut regarder les postes qui les composent.

Le prix moyen d’un logement neuf se décompose en 7 postes :
• La charge foncière (18,3% du prix) et les coûts de construction (45,8%) sont les deux postes les plus importants dans la composition du prix d’un logement. Peu maîtrisables et volatils, ils sont la principale source d’évolution conjoncturelle du prix de vente. En Île-de-France, la part du foncier atteint 20,1% du prix de vente, contre 16,6% en régions, et les coûts de construction y sont 23,2% plus élevés.
• Les honoraires et assurances sont relativement stables dans le temps (12,4% du prix du logement) et n’offrent que peu de marge de manœuvre.
• Le poids des taxes de voirie (5,2%) et des frais financiers (2,2%) est faible, et leur évolution n’a que peu d’impact sur la constitution du prix.
• restent le marketing et la publicité. Poste déjà optimisé dans le temps, comme en témoigne sa grande stabilité. Compte tenu de son faible poids dans le prix, son évolution n’aurait qu’un faible impact.
• Enfin, la marge, qui ne peut passer en deçà des 8% pour payer les prix de structure, ne peut servir de variable d’ajustement des prix.

(Nexity)

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