04/03/2014 - Caution / Acte de cautionnement : Ce qui va changer avec la loi

Tout savoir sur l’acte de cautionnement.
Quiconque cherche à louer un logement se trouve forcément confronté, un jour où l’autre, à la délicate question de la caution. Les propriétaires sont d’ailleurs nombreux à exiger l’engagement d’un tiers au cas où le locataire ne payerait pas son loyer. Mais se porter caution pour un proche peut avoir des conséquences lourdes. Pour éviter des situations complexes, Logic-Immo fait le point sur l’acte de cautionnement.
 
Une caution est une personne qui s’engage envers un propriétaire bailleur, à travers un « acte de cautionnement », à payer le loyer d’un locataire défaillant. La caution n’est pas obligatoire : si le propriétaire n’exige pas de caution, le locataire n’a pas à en fournir. Le projet de loi Alur, qui vient d’être adopté en commission mixte paritaire, devrait bientôt apporter quelques modifications au cautionnement.
 

Portée de l’engagement

 
Si vous vous portez caution pour un tiers, sachez que votre engagement est peut-être plus conséquent que vous l’imaginez.
 
La caution s’engage à payer les dettes locatives du locataire dont elle s’est portée garant. Ces dettes incluent :
  • Le loyer
  • Les charges
  • Les intérêts de retard
  • Les frais de remise en état si le logement a subi des dégradations.
 
Si la caution ne rembourse pas les sommes dues, le propriétaire peut alors faire saisir ses revenus et son logement : il est donc recommandé de bien réfléchir avant de se porter caution et de ne pas s’engager à apporter son cautionnement à une personne qui ne serait pas fiable.
 
Si aucune durée n’est prévue dans l’acte de cautionnement, la caution peut retirer son cautionnement à tout moment, même si en réalité elle restera tenue des dettes jusqu’à l’expiration du bail.
Si une durée est prévue, le cautionnement sera caduc à la date mentionnée. Les parties peuvent toutefois prévoir qu’en cas de survenance d’un événement (décès du locataire, divorce…), le cautionnement prendra fin.
 
Enfin, sachez qu’en cas de décès de la caution, ses héritiers restent redevables des dettes antérieures à sa disparition.
 

Caution simple ou solidaire ?

 
La caution peut être de deux sortes :
 
  • Caution simple : si le locataire ne paye pas son loyer, le propriétaire s’adresse d’abord à lui pour récupérer les sommes dues. Dans un second temps seulement, il pourra se tourner vers la caution.
  • Caution solidaire : au premier impayé de loyer, le propriétaire peut s’adresser directement à la caution, sans même s’assurer que le locataire peut (ou veut) rembourser sa dette.
 
Si vous vous portez caution, mieux vaut donc opter pour un cautionnement simple.
 
Attention également à la forme. Qu’il soit réalisé par acte authentique ou sous seing privé, l’acte de cautionnement doit impérativement être écrit et comporter certaines mentions : 
 
  • Le montant du loyer (en chiffres et en lettres)
  • Ses conditions de révision
  • La mention selon laquelle la caution a connaissance de la portée de son engagement
  • Une reproduction d’un article de loi sur les modalités de résiliation
 

Ce que la loi Alur va changer

 
En réalité, la loi Alur qui entrera en vigueur d’ici quelques semaines ne va pas vraiment révolutionner le cautionnement.
 
Le propriétaire bailleur devra choisir entre exiger une caution ou bénéficier de la Garantie Universelle des Loyers (GUL) : gratuite et publique, cette garantie couvrira le propriétaire pendant 18 mois dans le cas où le locataire ne payerait pas son loyer.
 
Le cautionnement et la GUL ne seront pas cumulatifs et le propriétaire devra faire un choix.
 
Contrairement à certaines idées reçues, se porter caution n’est pas un acte anodin. Un cautionnement donné peut avoir de lourdes conséquences. Dans le cas d’une colocation notamment, soyez particulièrement vigilant et veillez à ce que votre cautionnement ne couvre que les dettes locatives de votre proche…

logicimmo 03/03/14

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