27/08/2012 - ASSURANCES ET GARANTIES : empruntez en toute sécurité

 

Fin 2011, près d'un tiers des familles françaises (31 %) détenait un crédit immobilier selon l'enquête de l'Observatoire des crédits aux ménages. En effet, un apport personnel, même s'il représente le fruit d'années d'économies, suffit rarement à couvrir l'achat d'un logement. Pour beaucoup de Français, devenir propriétaire signifie donc frapper à la porte d'un organisme de crédit pour solliciter un prêt. Selon les experts, ce serait le bon moment pour le faire. À 3,95 % en moyenne sur une durée de vingt ans, les taux de crédit immobilier continuent à reculer en juin 2012, se rapprochant ainsi de leur plus bas niveau historique atteint fin 2010, au dire des spécialistes de meilleurtaux.com.

LE COÛT RÉEL D'UN CRÉDIT.

Le taux nominal ne permet pas de déterminer le coût réel d'un crédit, qui comprend aussi les frais de dossier, diverses taxes (droit de timbre, d'enregistrement...) et, surtout, les coûts liés aux garanties et assurances accessoires dont le montant varie sensiblement d'un établissement à l'autre. C'est seulement en comparant le taux effectif global (TEG), qui intègre la totalité de ces coûts, que vous pourrez choisir en toute connaissance de cause entre les diverses offres qui vous seront proposées. Quant aux garanties accessoires au prêt, qu'elles soient obligatoires ou facultatives, elles sont principalement destinées à vous protéger en cas de circonstances imprévues, mais pas seulement...

LA GARANTIE DU PRÊTEUR.

Charité bien ordonnée commence par soi-même... En contractant un prêt immobilier, la première des assurances que vous aurez à souscrire est destinée à protéger... l'organisme financier ! Cette garantie, dite du prêteur, doit en effet permettre à votre banque de récupérer les fonds avancés en cas de non-remboursement de votre part. La garantie du prêteur peut prendre plusieurs formes. Les deux plus classiques, qui nécessitent l'intervention d'un notaire, sont la prise d'une hypothèque sur votre bien ou encore l'inscription d'un privilège de prêteurs de deniers (uniquement pour un achat dans l'ancien).

QUELLE QUE SOIT LA SOLUTION.

Le résultat est le même : en cas de défaillance de l'emprunteur, le créancier peut faire vendre le bien et se faire rembourser en priorité sur le prix de la vente. Le privilège de prêteurs de deniers est cependant moins coûteux que l'hypothèque conventionnelle, qui est assujettie à une taxe de publicité foncière, sauf dans le cadre d'un PEL, d'un PAS ou d'un PTZ+. Enfin, il existe d'autres types de garanties du prêteur, comme le cautionnement personnel et solidaire et le nantissement, d'un contrat d'assurancevie par exemple, en caution de remboursement du prêt. Les coûts de ces différentes solutions varient sensiblement et votre banquier étudiera avec vous la solution la mieux adaptée à votre situation.

L'ASSURANCE EMPRUNTEUR.

Si la souscription d'une assurance emprunteur, dite aussi assurance de prêt, n'est pas obligatoire, elle est cependant presque toujours exigée par l'établissement prêteur. C'est, en effet, cette assurance qui permettra le remboursement partiel ou total du prêt à votre place en cas d'aléas de la vie (décès, invalidité, chômage...) prévus au contrat. Il est important de préciser que les garanties et leurs champs d'application varient d'un établissement à l'autre. Aussi, prenez le temps de bien lire les conditions générales des contrats et de comparer les propositions qui vous sont faites avant de vous engager.

LA SOUSCRIPTION D'UNE ASSURANCE DÉCÈS.

Souvent couplée à une assurance invalidité (dite aussi PTIA, pour perte totale et irréversible d'autonomie), elle est la condition minimale imposée par la plupart des banques pour accorder le prêt. À noter que, depuis le 1er septembre 2010, la loi Lagarde a supprimé la disposition qui autorisait les banques à imposer au consommateur leur propre contrat d'assurance. Le souscripteur peut donc aujourd'hui choisir le prêt d'un côté, et souscrire l'assurance de prêt de l'autre, auprès d'un établissement lui offrant une solution plus avantageuse.

LES GARANTIES FACULTATIVES.

L'assurance décès-invalidité peut être complétée par un panel de garanties facultatives couvrant, par exemple, une incapacité temporaire totale de travail (ITT) ou encore la perte d'emploi. Mais attention : l'assurance chômage est soumise à de nombreuses conditions, là encore variables selon les contrats, et à des délais de carence parfois importants. La prise en charge effective est, en outre, limitée dans le temps et dans son montant. Vérifiez que cette assurance est bien adaptée à votre situation.

LA GARANTIE DE REVENTE.

Enfin, notons une dernière protection facultative qui peut être intéressante en période de baisse des prix immobiliers. Il s'agit de la garantie revente proposée par les établissements de crédit et certaines agences immobilières. Si des aléas vous obligent à revendre à perte un bien récemment acquis, la garantie revente vous permet d'être indemnisé d'une partie de la moins-value. Là encore, le montant des indemnités mais également les conditions de déblocage et de remboursement, varient d'un assureur à l'autre. Soyez vigilant !

LE SAVIEZ-VOUS ?

Signée en 2007 par les pouvoirs publics, les professionnels de la banque, de l'assurance et de la mutualité, et les associations de malades et de consommateurs, la convention AERAS (acronyme de s'assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) a pour objet de faciliter l'accès à l'assurance et à l'emprunt aux personnes ayant ou ayant eu un problème grave de santé. Renseignements : www.aeras-infos.fr

MRH, LES FOYERS ASSURENT

Chaque foyer français possède, en moyenne, 4,3 contrats d'assurance parmi lesquels l'assurance multirisques habitation (MRH) arrive en pôle position. C'est, en effet, le contrat d'assurance en faveur de la résidence principale qui est le plus souscrit en France (92 %), bien devant l'assurance automobile (88 %), et la complémentaire santé (69 %)*. Pourtant, si la loi Quillot de 1982 oblige les locataires à assurer le bien qu'ils louent contre les risques locatifs, rien n'oblige en revanche les propriétaires à souscrire une MRH. À noter qu'en cas de vente d'un bien immobilier, lorsque cette assurance existe, elle est automatiquement transférée au nouvel acquéreur. Si celui-ci ne souhaite pas reprendre le contrat de son prédécesseur, il doit le signaler à l'assureur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les trois mois qui suivent la vente. Ce principe de continuité du contrat a été prévu par la loi pour éviter toute latence d'assurance, même pendant une courte période.
* Sondage MMA / Ifop 2009.

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